오늘 10월에 생활 숙박시설의 용도 변경을 하지 않았는데 주거용으로 사용할 경우 이행강제금이 부과된다는 사실 알고 계신가요? 그동안은 분양받은 사람과 국세청 간의 문제였다면 이제는 국회로 까지 논의가 확대되었습니다. 말 많은 생활 숙박시설 이행강제금과 주거용 오피스텔 용도 변경에 대해 알아보겠습니다.
생활숙박시설 이행강제금
생활숙박시설, 레지던스는 ‘숙박 시설’ 이므로 주거용이 아닙니다. 그런데 주거용으로 사용하고 싶다면 용도 변경을 해주어야 합니다. 용도 변경 없이 계속 주거용으로 사용할 경우 생활숙박시설 이행강제금이 부과됩니다. 또 숙박업으로 신고하지 않고 사용할 때에도 역시 이행 강제 처분이 내려집니다.
2023년 10월 14일 까지 용도 변경이 이루어지지 않은 레지던스의 경우 공시 가격의 10%를 부과합니다.
또한 일회성 벌금이 아니라 매년 부과되기 때문에 주의해야 합니다.
8월 말 국회 차원에서 논의가 될 거라고 합니다. 정부와 레지던스 계약자 간의 이야기만 오갔던 것이 이제는 조금 더 확장되었다는 의미가 있다고 하네요. 다만 이것이 정말 시행에 영향을 미칠지는 미지수 입니다.
생활숙박시설이란?
생활숙박시설, 줄여서 흔히 ‘생숙’ 이라고 많이 말하는 숙박시설의 한 종류입니다. (저는 자꾸 생닭과 백숙이 생각나요) 주로 분양할 때 레지던스(Residence)라 이름 붙여서 소개를 하곤 합니다.
숙박을 할 수 있는 호텔에 주거가 위주인 오피스텔을 섞은 개념으로 이해하시면 됩니다. 호텔과 생활숙박시설의 차이점은 ‘취사가 가능한가’ 입니다. 엄밀히 말하면 취사시설, 즉 가스가 들어오느냐의 개념이겠죠.
밥을 해 먹을 수 있다는 것은 거의 집과 다를 바가 없어서 아파트와 같은 개념으로 이해하는 사람도 제법 많았습니다. 전용면적이 작아 오피스텔, 원룸처럼 좁아 1인 가구, 자취에 맞기도 했고요.
풀옵션이 되어 있는 데도 불구하고 분양가가 상대적으로 저렴한 경우가 많습니다. 최근은 생활숙박시설도 호화스러워져서 관광지나 바닷가의 별장처럼 등장하기도 합니다.
생활숙박시설과 호텔, 아파트, 오피스텔과의 차이점
우선 호텔과 생활숙박시설 차이점을 봅시다.
| 구분 | 호텔 | 생활숙박시설 |
| 구분등기 | X | O |
| 취사 | X | O |
| 단기숙박 | O | O |
생숙과 호텔의 차이점은 구분등기, 취사 여부가 크게 차이가 납니다. 호텔은 단기적으로 숙박하는 것만 가능하지 그곳에 등기를 치는 일이 불가능 합니다. 소유권을 주장하거나 그 곳이 주민등록 상 거주지가 될 수 없습니다. 호텔은 잠깐 머무는 곳이죠.
그에 비해 생활숙박시설은 구분등기, 취사, 단기 숙박이 모두 가능합니다. 거의 아파트의 역할을 한다고 볼 수 있네요.
다음은 아파트와 생활숙박시설 차이점 입니다.
| 구분 | 아파트 | 생활숙박시설 |
| 등기 | O | O |
| 취사 | O | O |
| 임대, 대여(=세 주기) | O | O |
| 단기 임대 | △ | O |
아파트는 등기도 가능하고, 취사도 가능하고, 임차인에게 세를 주는 전세, 월세도 가능합니다. 생활숙박시설도 모두 마찬가지 입니다.
다만 아파트가 계속 단기적으로만 사용할 목적으로 임대하고 침구류 등을 기본적으로 주는 행위를 자주 한다면 숙박업을 하는 셈이 됩니다. 즉 영업 목적인 곳이 된다는 이야기죠. 이렇게 되면 관할 구청에 신고를 해야 하고 사업자가 된다는 이야기입니다. 그러면 공중위생관리법 관할 하에 들어가 영업을 한다는 것인데요. 사실상 복잡하고 불가능에 가까운 이야기 입니다. 특히 앱이나 인터넷에 올려놓는 경우 걸릴 확률이 높다고 합니다. (에어비앤비 등록할 때에도 조심해야 합니다. 원칙적으로 숙박업, 도시 민박업으로 신고해야 함. 걸리면 벌금 나옵니다)
생활숙박시설은 단기임대도 가능합니다. 아파트 처럼 쓸 수 있는데 임대도 가능하니 본인이 머물거나 타인에게 영업도 할 수 있어서 개인이 법인으로 전환해서 임대하는 일이 많습니다. 특히 휴가철에 해운대에 가보면 이런 생활숙박시설이 많더라고요.
그래서 분양할 때 이런 내용으로 홍보를 많이 해 계약을 하는 경우가 많았습니다.
오피스텔과 생활숙박시설 차이점 :
| 구분 | 오피스텔 | 생활숙박시설 |
| 숙박업 | X | O |
| 임대, 대여 | 전세, 월세 O | 단기 임대 O |
| 전입 신고 (주거 용도 가능) | O | X |
| 바닥 난방 | 120m2 이하만 가능 | 제한 없음 |
오피스텔도 전입신고가 가능합니다. 다만 업무용 오피스텔을 주거용으로 사용할 경우 분양할 때 받았던 부가세 환급 혜택을 도로 물어내야 하는 경우가 있지만요. (이 부분은 간단히 씁니다) 전세, 월세도 줄 수 있습니다. 하지만 단기 임대, 숙박업을 할 수 없습니다.
생숙은 120제곱미터 이상의 오피스텔에서는 불가능한 바닥 난방도 할 수 있습니다. 옛날에는 전입신고도 가능했던 만큼 사실상 전용률이 작은 아파트인 셈인거죠. 주택수에 포함되지 않았기 때문에 세금 문제도 자유로운 편이었고요.
생활숙박시설 소유자가 할 수 있는 선택은?
크게 두가지 입니다. 주거용으로 쓰던 생활 숙박시설을 계속 그대로 주거용으로 쓰면서 이행강제금을 내거나, 주거용 오피스텔로 용도변경을 해서 이행강제금을 피하는 것 입니다.
매매해서 더 이상 소유하지 않을 수도 있고요. 정부에서 정책을 보완하거나 미뤄줄 수도 있겠지만 기본적으로 생숙에 대한 정책은 시행이 될 확률이 높다고 생각합니다.
생활숙박시설 오피스텔로 바꾸면?
생숙 오피스텔로 용도 변경하기 :
1. 주거용 오피스텔은 전입 신고 가능해짐.
2. 따라서 주택 수에 포함되어 세금 발생 : 이행강제금은 피할 수 있음.
3. 용도 변경은 쉬운 일이 아님. 오피스텔의 조건을 갖춰야 함.
4. 주거용 오피스텔 변경 조건 : 소유자 동의 얻기, 복도 너비 1.8미터 확보 의무, 주차장도 면적 기준에 따라야 함.
5. 따라서 현재는 생활 숙박 시설은 단기 임대용으로 적합하고 주거용으로는 부적합함.
전국에서 주거용 오피스텔로 용도 변경을 한 생활 숙박 시설은 몇 개 없습니다. 제가 알기로는 해운대 에이치 스위트 몇 가구가 용도 변경을 했고요. 만일 지금 생숙을 주거용으로 구입할 거라면 조금 기다리는 것이 좋다고 생각합니다.
생활 숙박 시설 이행강제금 제도는 2023년 10월 15일에는 시행이 되니 그 전에 잘 알아보시고 해결 잘 하시기 바랍니다.